滞納賃料回収までの流れ

滞納賃料回収までの流れ

1 賃料の未払いを確認したら…(第一回目の文書送付)

賃料の遅れを確認したら、まずは手紙で、支払期日が来ていること、未払い賃料の額、再度の支払期限を案内しましょう。また、この件に関し、管理会社または家主宛に連絡をいただけるような案内もしておきましょう。

そして、ひとつ大事なことを申し上げますと、これから行う作業については、全て記録を残しておくことです。これは、万一訴訟などの方法で解決しなければならなくなった際の、大切な証拠になります。

滞納賃料回収のご依頼の流れ

2 再度の支払期限に入金がなかったら…(電話連絡等)

入居者に直接連絡を取るなどして、事情を確認します。連絡がつかないときは、家主または管理会社が、直接入居者宅に行ってみるとなおよいでしょう。ただし、あくまでも、事情を伺って対処方法を考えるためのものなので、今後の関係を悪くしないためにも穏やかに。

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3 対策の検討

前記2の結果、入居者と連絡が取れたときには、その入居者側の言い分をもとに、支払い方法を協議し合意を取るか、もしくは連帯保証人に対し連絡を取り、支払いを求めます。合意が取れた場合は、必ず書面に残すようにしましょう。

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4 賃料延滞の継続(支払を督促する文書送付)

前記3までの対応をもってしてもなお、2か月、3か月と延滞が続き、しかも入居者の対応に誠意がなく、かつ今後の支払いが困難になると予想される場合、賃貸借契約で定めた内容に従い、入居者に対し、これまでの賃料滞納額と最終的な支払期限を書面で通知しましょう。

また、支払いがないときは賃貸借契約を解除するという予告をし、かつ、場合によっては法的手段によって解決することもある旨、あわせて記載しておいてよいでしょう。この時点での通知については、内容証明郵便で行っておくことがベターです。

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5 それでも支払いがないときは…(賃貸借契約解除通知)

前記4の通知を行って、入居者側から、支払いに関し何らかの申し入れがあったときは、その言い分を聞いて納得のできる内容であれば、この支払いに関し合意書など書面で約束してもらいましょう。また、できれば連帯保証人からも署名押印をもらえるとなおよいです。

しかし、前記4の通知を行っても、入居者側から誠意ある対応がなく、滞納が継続すると見込まれる場合は、賃貸借契約上の賃料支払い義務の不履行と、信頼関係の破綻を前提に、賃貸借契約を解除する旨の通知を出しましょう。これは、内容証明郵便(配達証明付)を用います。契約の解除は、相手にとっても重大なことであるから、言った言わないという後日の争いを避けなければなりません。

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6 訴訟の提起

入居者の態様改善が見込めない場合は、「未払賃料の支払請求」と「建物明渡し」を求める訴訟を提起することで、解決への道を進めます。このときは、連帯保証人に対する請求もあわせて行います。訴訟提起後は、入居者側の対応によって大きく2つの流れとなります。

ひとつは、相手が訴訟に応じ、訴訟内で、滞納賃料の支払い方法や退去時期に関して、訴訟上で和解ができるかもしれません。訴訟上で和解をすれば、裁判所で判決と同様の効果のある調書の作成をしてくれます。

もうひとつは、入居者側が全く反応してくれないケースです。入居者側が訴訟に応じないときは、原則として家主側の言い分が認められ、「○○円を支払え。退去せよ。」という判決がもらえます。

なんとなく判決のほうがよさそうに見えますが、いくら裁判所の判決でも、裁判所は、その判決に基づいて、支払いを強制してくれたり、物件から追い出してくれるわけではありません。和解は「負け」のように見えますが、実は和解をするほうが、結果として、「win―win」となる可能性が高いのです。

なお、通常訴訟の場合は、入居者側によほどの反論がない限り、申立てからおよそ2~4か月で終了するでしょう。

支払督促と小額訴訟について

訴訟のしかたについては、他に「支払督促」や「小額訴訟」を申し立てるという方法もあります。これらの申立ては、費用の安さや期間の短さに関しメリットがあります。

しかし、いずれも、金銭の支払いに関する訴えにしか使えません。入居者との信頼関係も破綻し、退去も求めたい場合は、通常訴訟を選択することになります。

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7 強制執行

裁判をしてもなお、支払いもなく、退去もしてくれない場合は、裁判所に、強制執行を申し立てざるを得なくなります。強制執行は、滞納家賃の回収にも使えますし、建物明渡しにも使えます。

ただ、滞納家賃を回収するために強制執行をかけるということは、その入居者に、執行をするに値する財産がなければなりません。例えば自動車、預貯金、給料債権などです。しかし、例えば自動車はローンが残っているようなものであればローン会社の名義になっていることがほとんどですし、預貯金も残高が残っていなければ差し押さえもカラ振りに終わります。

また、給料債権を差し押さえることは、入居者の勤務先にそのことが判ってしまうことなので、場合によってはそれがもとで退職に追い込まれるかもしれず、そうすると、回収しようにもできなくなってしまうかもしれません。

したがって、残念なことですが、強制執行は、建物明渡し(退去)をメインに行い、少なくとも現状の賃料を生まない状況を改善することを目標にしたほうがいい場合があります。

ただ、この建物明渡しには、予納金(10万円前後~)や居室内の荷物搬出等の作業者への費用(10数万円~50万円以上)など各種費用がかかります。強制執行の申立てから完了までの期間は、1か月半~2か月半をみておくことになります。

このように、滞納家賃回収と建物明渡しは、最後手段に進めば進むほど気が重くなります。しかし、ためらいすぎると、どんどん収益構造が悪化し、また近隣の入居者にとってもいい影響はありません。強制執行というリーサルウエポンを繰り出さなくて済むよう、できるだけ早く、穏便に対応ができるように、早め早めの対策を取ることが、賃料回収にとってとても有効な手段なのです。

 

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