【ひとくちメモ】不動産取得の際の名義借りの解消

2015-04-08

実体上の所有者(お金を出した人)と、登記簿の名義人が違う場合に、それを是正することが可能かというご相談に対応しました。

さて、真に実体上の所有者であるということが、法律に照らしてその通りであれば、登記をして名義を変えることができます。

この立場にたって行う登記手続きのひとつが、「真正な登記名義の回復」という登記のしかたです。

しかし、この『真に実体上の所有者であること』の認定は、厳格に検討すべきです。

具体的に言うと、当時の内心はどうだったのかという部分ですとか、客観的な事実の積み重ねがどうだったかという部分ですとか、そういたことを、聞き取りや証拠書類等で検討していく必要があります。

例えば、住宅ローンの返済をすべて実体上の所有者が行っていたという事実があったとして、この事実は、『真の所有者であること』の証明につながるでしょうか?

一見、客観的にも是正可能な気がいたしますが、このような考え方だけでは、NGです。もし、お金を出した人が真の所有者であるとするならば、このケースで言うと、お金を融資した銀行…ということになってしまいます。なので、住宅ローンを肩代わりして払ってくれた人は、単に優しい贈与者かもしれません。

…とはいえ、いつかは是正しておきたいものです。

方法としては、実体上の原因を拾っていって可能であれば『代物弁済』という形での名義変更(譲渡所得税や不動産取得税に注意)や、登記名義人に遺言を書いてもらう等の予防的方策の検討など、それぞれの関係人の関わりぶりなどを加味して、方針決定を行うことになるでしょう。これらの場合のかかる税金なども事前に計算してみることも大事ですヨ!

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