Archive for the ‘ひとくちメモ’ Category

【ひとくちメモ】亡くなられた方のお部屋の整理

2017-06-20

成年後見人として就任していた案件で、入所していたホームの退去の準備をしました。

本来は、相続人が行うべきものですが、この方は遺言を遺しておられ、遺言執行者がいたので、執行者がなさることに立ち会ったのでした。

お亡くなりになった方のお部屋を整理する業者さんがみえて、見積もりなどを取ってもらったのですが、やはり近年、このように亡くなった方のお部屋のなかをきれいにする業務がものすごく増えているとのこと。

今回は違いますが、おひとりで亡くなられた方のお部屋などについては、業者さんによっては受け付けてくれないことがありますが、今日の業者さんはそのような案件でも対応されるとのことです。

よく終活といって、生前にお部屋をある程度整理されることを検討していらっしゃる方も多くなりました。

遺言執行者や相続財産管理人の仕事をするなかで、空家の処分を手配することもありますが、ぱっと見た目がそうでもない場合でも、トラックに積み込むと、びっくりするくらいの荷物があるものです。

ある程度の整理というのは、遺された相続人の方が途方にくれずに済むかもしれないとも考えます。

遺産整理で途方にくれた場合でも、司法書士がお役に立てることがたくさんありますよ。

【ひとくちメモ】数次相続の場合の遺産分割協議書の書き方について変更

2017-06-19

相続が発生した後、相続登記などをせずにそのままにしていたら、相続人も亡くなってしまった、というケースはそんなに珍しいことではありません。

相続登記をいつまでにしなければならないという期限はありませんし、相続の話を持ち出すことが気が引けて…ということもあると思います。

しかし、あるときその不動産を売ることになった、というふうになると、どうしても誰か生きている人の名義に変えなければならず、急いで相続登記をせねば!ということになったりします。

で、その時に、最終的に、二次的な相続人に財産を承継する場合ですが、平成29年3月に、面白い通達が出ました。

これまでは、二次的な相続人に不動産を承継させることを決めた遺産分割協議書に、一次相続人(二次相続人からみた被相続人)が承継したことを記載し、その後、二次相続人が承継したことをも記載しておかなければ登記は通りませんでした。

しかし今般、協議書に、いきなり二次相続人が単独相続した旨の記載であったとしても、登記は申請できることとなりました。

この時、登記簿に記載される内容は、「年月日一次相続人相続,年月日相続」です。

 

 

【ひとくちメモ】不動産の贈与にもかかる不動産取得税

2017-06-16

お持ちの資産のうち、いくつかの不動産をお子様に贈与する手続きについて。

税金等でいくつか打合せをしました。

もともと税理士さんが関与してあるのですが、お客様自身でも税金のことをしっかり理解したうえで贈与をすることにされる案件です。

お話のなかで不動産取得税についてのお話がありました。

不動産取得税は、贈与税のような「申告税」ではなく、行政が一方的に税を通知してくる「賦課税」であり、不動産の譲渡があってから(登記がなされてから)数か月で、取得者に対し通知がくるというものです。

不動産取得税の税率は、原則取得したときの不動産の価格(固定資産評価額)×4%ですが、いくつかの軽減措置や非課税・免除になるケースもあります。

今回はこの軽減措置のなかで、家屋が「住宅」であれば、3%に軽減され、「住宅以外」は原則通り4%という場合がありまして、この「住宅」のなかに、居住用物件でない収益用物件が当てはまるかというものでしたが、県税事務所に確認したところ、収益物件であっても住宅であれば軽減措置が適用されるとのことでした。

「住宅でない」とは、例えば「店舗」「事務所」などをいいます。私も大変勉強になりました。

【ひとくちメモ】墓地の売買登記は可能か。

2017-06-15

不動産屋さんからのお問合せで、「登記簿上の地目が墓地だが、売買できるだろうか」という質問を受けました。

不動産の売買においては、いくら当人同士が売買契約を合意しても、第三者の許可や同意を受けなければ、法律上の売買とはなりえないことがいくつかあります。

代表的なものは登記地目が農地である不動産です。農地は、国の施策により、分布等について管理されています。

以下は農林水産省のHPから、その趣旨についての文章を抜粋させていただいたものです。

『我が国は、国土が狭小でしかも可住地面積が小さく、かつ、多くの人口を抱えていることから、土地利用について種々の競合が生じています。このため、国土の計画的合理的利用を促進することが重要な課題となっています。
    このような中で、農地法に基づく農地転用許可制度は、食料供給の基盤である優良農地の確保という要請と住宅地や工場用地等非農業的土地利用という要請との調整を図り、かつ計画的な土地利用を確保するという観点から、農地を立地条件等により区分し、開発要請を農業上の利用に支障の少ない農地に誘導するとともに、具体的な土地利用計画を伴わない資産保有目的又は投機目的での農地取得は認めないこととしています。

今回は、墓地というあまりお目にかかることのない地目に出会い、何らかの許可同意が必要ではないかという点でのご質問でした。

結論から言いますと、墓地であっても通常通り売買は可能です。登録免許税も課されません。非課税根拠は登録免許税法第5条第10号(墳墓地の登記)です。

【ひとくちメモ】少額訴訟のデメリットが現実に。

2017-06-14

売掛金の請求訴訟提起について、クライアントと打ち合わせて少額訴訟の申立てをすることにし、某簡裁へ申立てをしたところ、受付の方から、デメリットについては原告に説明されていますかとお話がありましたので、もちろんですと鼻の穴をふくらませてお答えしました。

ちなみに、デメリットの主なものは下記のようなものです。

・金銭請求にしか使えない。

・相手が異議を出したら通常訴訟になる。

・証拠が堅いものでないと不利

・1回で結審され判決がでる。

・3年を超えない範囲で 支払い猶予、分割払いの判決が出ることがある。 etc…

で、このなかのラストの点で、受付の方は、親切にも、「実は、めったにないんですが最近、3年支払猶予の判決が出てしまったのです」と教えてくれました。

今回は私の反省で、備忘録のために記しておりますが、この3年猶予というデメリットについて、私は通りいっぺんに解釈しており、私はあまり深く考察していませんでした。

というのも、少額訴訟で今まで経験したものは、かなり少額のもので、かつ、被告側の財産状況が支払猶予を認めることができるようなものではないことが明らかだったため、重視していなかったということがあります。

しかし今回は被告は個人であり、財産状況は不明であるため、この3年猶予の判決が出ないとも限らないわけです。

受付の方からご教示いただき、クライアントにさっそく説明をし、今回は通常訴訟に切り替えて行うこととしました。

ちなみに、某簡裁は少額訴訟のほうが、期日がなかなか入らず、通常訴訟では、およそ1か月後に期日設定がなされているところ、2か月以上も期日が入らないということがあり、そういう点も含めて利用しなければならないと感じた次第です。

【ひとくちメモ】破産手続終了の免責決定

2017-05-29

破産申立及び免責許可決定の申立てについて、無事免責決定を受けました。

本件は、原則として行われる管財事案(管財人=弁護士さん)とならず、同時廃止の処理となりました。

破産申立ての手続きの名称は独特ですね。

申立て後の流れをおおまかに(福岡版)説明します。

①まず、破産申立書を地方裁判所に提出します。これは、一定の書式の申立書に、付けなければならない書類(通帳コピーに始まり各種公的書類、家計表や債権者からの債権書面等々、少ない方でも1センチ程度、多いかたなら数センチくらいの量になります!)を添付して申し立てます。

②裁判所は、申立てを受理したら、予納金を納付するよう指示します(実際は申立日の翌日に予納金納付用紙が交付されるので、だまって納付します。現時点では10580円です)

③予納金が納付されたら、裁判所は、書類に不備がないか、免責(債務を免除すること)に影響のある事情はないか等々を調査し、場合によっては追加書類の指示をしますので、指示に従って書類を出します。また、裁判官が本人に直接事情を聞く場合があり、その場合は呼出があります。

④-1 ③を経て、管財事件とすることになれば、裁判所から「破産手続開始の決定」が出ます。実はようやくここで「開始」なのであって、申立ての時点では、「まだ何も始まってません」というところが、ちょっと混乱すると思います。開始決定があると管財人が選任され、破産手続に必要な換価配当(財産的価値のあるものをお金に換え、債権者に分配すること)」の準備がなされます。管財人が選任されると、最終的に換価配当等が終わるまで手続きが続きますので、半年以上かかったりすることも少なくありません。

④-2  ③を経て、換価配当その他管財人をつけるまでもないような状況のときは、裁判所から「破産手続開始の決定」とともに「破産廃止の決定」が出ます。これをいわゆる「同廃(ドウハイ)」と言いまして、この辺が一般的な言葉の意味からするとわかりにくいかなと思います。「廃止」というのは何を指すかというと、「開始」との対比のように使われています。つまり、「破産手続は開始しますけど、間にやる管財人さんの手続が不要なので、そのまま手続きを終了しますね」の、「終了」にあたる部分が「廃止」です。同時廃止となりますと、後は債権者の異議申述期間が2か月あり、2か月が経過すると、免責許可決定が出るというしくみです。

 

 

 

【ひとくちメモ】学校法人の建物登記

2017-05-25

認定こども園の新築登記です。

一般的な居住用物件と違い、公共物等は面積等も広いため、登記の際に貼付すべき収入印紙は比較的高額です。

しかし、学校法人や社会福祉法人等、一定の公益法人等は、その存在の重要性(強い公益を持つ)から、大幅な税の軽減が認められており、登録免許税も一定の要件をクリアすることにより、非課税処理が可能です。

今回の認定こども園の場合、福岡市においては、福岡市役所内にある子ども未来局子育て支援課というところに申請します。

ちなみに、土地について非課税証明を受ける場合は、土地のうち、どの部分が学校として使用する土地か分かるように、図面を添付
する必要があります。また、登記簿謄本を申請書に添付します。

なお、固定資産税や不動産取得税の非課税申請もあり、同じ場所へ申請します。

 

 

【ひとくちメモ】増資~債権の現物出資(DES)について~

2017-05-08

株式会社の増資を行う場合、何を増資の原資とするか、の選択のなかで、社長個人が会社に対し有している金銭債権(貸付金債権)そのものを増資の目的物とする方法があり、これをDESと言います。

DESを選択際、注意すべき何点があります。そのひとつが、「当該金銭債権に対し、何株割り当てるか」の計算です。

金銭債権÷設立時の1株の金額=増資する株数 ではないのです。

あくまでも、現時点の1株あたりの価値がいくらか…つまり、「税法上適正な方法で算定された価値」をもとに、金銭債権額を当該価値にあてはめて増資株数を割り当てる」必要があります。

なぜならば、そのように算定しなかった場合で、仮に税法上算定された時価よりも低く見積もった価値で、増資をしてしまうと、その差額について贈与を受けたこと同様の効果が発生してしまうため、新株の割り当てを受けた個人に対しては一時所得として所得税、法人に対しては、法人税等が発生してしまうのです。

一株の価値がいくらかという算定については、税理士さん等の精査を受けることが一番よいのですが、税理士等の関与を受けていらっしゃらない方でも、新株発行の手続きをなさる場合は、作成してある貸借対照表を確認しながら、純資産がいくらかという点や、資産の部の資産のなかで、例えば土地等があれば相続税評価額に再評価したうえで純資産の算定をしたりする等、しっかり対処されたうえでなさることをおすすめします。

 

【ひとくちメモ】遺言による相続は、他の相続人が知ることなく。。。

2017-04-25

相続が発生すると、基本的には被相続人が持っておられた財産については、相続人が二人以上いるならば、その全員の共有状態になります。

なので、亡くなられた方が遺言でも遺していない限り、相続人全員が協議して(実印押す)決める必要があります。また、話し合いがまとまらなければ、家裁の調停などの手続きを利用します。

ご相談にみえた方で、不動産について、なんか名義が他の相続人に変わってるかもしれない…といった方がいらっしゃって、登記簿を事務所で取得(登録していればインターネットで登記簿も取れるんです。便利な世の中です。)したところ、やはり被相続人の方がなくなられてわずか10日ほどで名義が変わっていました。

これはあきらかに、遺言、それも公正証書遺言を遺しておられたようです。

自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所で検認を受けねばならず、検認は、相続人全員に家裁からお手紙がいくようになるから、そこで「遺言があったんだ」とわかるようになっています。

しかし、公正証書は、基本的に、相続させる旨記載された遺言であれば、他の相続人が知らない間に名義変更も可能という、強い力を持っています。。

 

 

【ひとくちメモ】預金相続手続の完了

2017-04-24

お客様から相続不動産の名義変更とともに、金融機関数社の相続手続きをあわせてご依頼いただきました件、本日無事完了し、一式をお渡ししてまいりました。

今回の案件は、相談時にお話をうかがった際、相続人代表者の方がもともと総務関係のお仕事をされておられた関係で、とてもきっちりと資料等も揃えてあって、かつ、金融機関もご自宅の近くにあるところがほとんどだったので、私がお手伝いしなくても全然問題ないと思い、大変失礼ながら「お仕事ご依頼いただくのは大変ありがたいのですが、お客様がご自身でなさってもじゅうぶん出来ますよ!」とお伝えいたしました。

しかし、ご親族がお亡くなりになられるというご経験をされ、心身がその時点では大変お疲れになってあるとのことで、お手伝いをさせていただくことになりました。

本日、完了物をお渡しして、ほっとされていることを感じたように思います。

お客様ご自身でもできたことかもしれないけど、少しでも疲れを軽くすることができたとしたら、ものすごく嬉しいです。

私のなかの女中気質が喜んだ案件でした。(Mっ気満点)

 

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